Как выбрать подрядчика на ремонт: чек‑лист для тех, кто делает это в первый раз

С чего начать выбор подрядчика на ремонт?

Собственник объекта недвижимости или арендатор на основании выявленных при осмотре дефектов решает: начинать ремонт или выполнить работы в рамках содержания. Все зависит от критичности дефектов и степени физического износа. Мелкие дефекты допустимо устранить в рамках содержания.

Выполнение работ по капитальному ремонту в рамках текущего – самовольное строительство. Пострадает и заказчик (собственник, арендатор), и выбранный им подрядчик.

Решив вопросы с законностью и документацией, можно приступить к закупке подрядных работ.

Какие документы требуются заказчику для ремонта?

На основании требований Градостроительного кодекса, НПА и ТНПА будет принято решение о выполнении капитального или текущего ремонта. Первый требует разработки проектной, в т.ч. сметной, документации, а второй – дефектного акта и локальной сметы.

Стать заказчиком капитального ремонта здания 1-4 классов сложности собственник вправе при наличии аттестата соответствия на выполнение функций заказчика. Заказчик без аттестата обязан привлечь инженерную организацию на комплексное управление.

На текущий ремонт заказчику аттестат соответствия не требуется.

Что касается непосредственно процедуры закупки, заказчику потребуется соответствующая документация и проект договора строительного подряда.

Как выбрать строительную организацию?

Процедура закупки проводится в порядке, установленном законодательством. От источника финансирования, а также формы собственности закупающей организации будет зависеть: необходимо провести процедуру государственной закупки или закупки за счет собственных средств.

В рамках процедуры проверяется компетенция участника-подрядчика (наличие аттестатов, опыт), оценивается его предложение на соответствие предмету закупки и требованиям документации по закупке, в т.ч. в части формировании цены.

Цена ремонта отличается от сметы. Цена ремонта – это неизменная цена договора, установленная в соответствии с ценой предложения подрядчика-победителя.

Цель закупки – выбрать победителем подрядчика с самым выгодным предложением и не допустить нарушение законодательства. Процедура закупки с заключением договора – это способ оформить отношения с подрядчиком законно.

За нарушение законодательства о закупках предусмотрена административная ответственность. Если по результатам проверки КГК или прокуратуры будут выявлены коррупционные проявления, ответственность может стать уголовной.

Какие риски при закупке ремонтных работ?

Рискует больше заказчик – получатель средств бюджета. Для него важно безупречно разработать проектную документацию на капитальный ремонт или составить дефектный акт и локальную смету на текущий ремонт, правильно сформировать цену заказчика и проверить расчет цены предложения участников, а также не нарушить законодательство о государственных закупках.

При закупках за счет собственных средств – своя специфика – нагрузка на закупающую организацию из-за изменения законодательства с 11.07.2026.

Закупки проводятся на условиях прозрачности и недопущения недобросовестной конкуренции. МАРТ разбирает жалобы и проводит камеральные проверки. КГК и прокуратора мониторят закупки на предмет выявления нарушений и нецелевого использования средств бюджета.

Какие ошибки совершают при выборе подрядчика?

Причины ошибок у закупающей организации: отсутствие должной квалификации у специалистов по закупкам в условиях несвоевременной актуализации строительного законодательства. Заказчики нарушают порядок проведения закупки, неправильно формируют предельную цену, отклоняют и признают победителями не тех участников, потому что комиссия досконально не проверила документы.

В свою очередь подрядчики подают предложения не читая документацию и проект договора или пренебрегают их условиями, а также вольно интерпретируют нормы строительного законодательства в части расчета цены.

Закупающей организации и участникам следует понимать, что выбрать подрядчика с первого раза может не получиться по объективным причинам. Смещение сроков закупки влечет изменение сроков по заключаемому договору. Срок выполнения работ влияет на применение индексов в расчете цены. Например, по текущему ремонту срок начала выполнения работ и продолжительность устанавливаются в дефектном акте, дублируются в документации, а далее применяются при расчете цены заказчика и цены предложения подрядчика.

Как избежать проблем при выборе подрядчика?

Список рекомендаций будет многостраничным. В приоритете повышение квалификации специалистов, неясности в требованиях НПА требуется прояснять своевременно через запросы в профильные министерства.

Важно помнить, что на заключении договора с победителем риски не заканчиваются. Например, после заключения договора государственной закупки на текущий ремонт может возникнуть объективная необходимость проведения новых закупок и заключения новых договоров. Важно фиксировать дополнительные работы и своевременно их оформлять, а также определить в договоре, что такое скрытые работы. Технический надзор в обязательном порядке контролирует объемы и качество выполнения работ на объектах текущего ремонта с бюджетным финансированием и подписывает акт на дополнительные работы.

Если на объекте капитального или текущего ремонта предполагается демонтаж конструкций с получением строительных отходов, потребуется соблюдение ном законодательства об отходах.

Чек-лист

 На правах рекламы. 

«Новае жыццё» | Telegram | VK | OK | Facebook |
Instagram | YouTube | TikTok |