Квартира внаем официально: пошаговая инструкция и нюансы, которые важно знать

Сдача жилья в аренду – один из способов получить регулярный пассивный доход. Однако, чтобы не потратить заработанные деньги на выплату штрафа, не остаться без арендаторов, но с долгами по коммунальным платежам, важно знать юридические аспекты заключения договора найма жилого помещения, а также особенности налогообложения. Есть и другие нюансы. Обо всем рассказываем в нашем проекте «По сути дела: важное – в деталях».

Сдавать жилье внаем может собственник этого жилья. Иное лицо имеет на это право только в случае, если ему законодательными актами или собственником жилья предоставлены соответствующие полномочия.

Сначала – договор

– Договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. В документе обязательно указываются паспортные данные обеих сторон, состав семьи нанимателя, адрес и характеристики квартиры, которая сдается, предоставляемое в пользование нанимателю имущество в квартире, размер и сроки оплаты, права и обязанности сторон, а также другие важные моменты, – рассказывает заведующая юридической консультацией Новогрудского района Виктория Вавулина. – Типовые формы договоров можно самостоятельно найти в сети Интернет (утверждены постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. №1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. №497») или обратиться к адвокатам. Договор найма должен быть заключен с момента фактического пользования квартиры нанимателем, на определенный срок. Документ составляется в трех экземплярах: один находится у наймодателя, второй – у нанимателя, третий – в исполнительном комитете, зарегистрировавшем этот договор.

Сдавать внаем можно как квартиру, так и жилой дом, дачу. Закон разрешает заключать договор найма и в отношении части квартиры (сдавать можно одну или несколько жилых комнат).

– Пункт об оплате услуг по сдаче в наем, должен быть отражен в договоре в белорусских рублях (п. 1 ст. 298 Гражданского кодекса РБ). Для того, чтобы обезопасить себя от любых инфляционных издержек, часто в подобных договорах прописывают эквивалент в иностранной валюте на день платежа, – дополнила Виктория Игоревна. – Наймодатель обязан предоставить нанимателю квартиру или дом в удовлетворительном или хорошем состоянии, т.е. пригодном для проживания. Также пока действует договор, собственник не вправе, например, поменять замки в дверях и выселить нанимателя. Наниматель в свою очередь обязан вовремя оплачивать арендную плату, содержать жилье в хорошем состоянии, своевременно вносить плату за коммунальные услуги, пользование интернетом и другими сервисами. В договоре можно прописать и другие обязательства.

Регистрация обязательна

– Для того, чтобы узаконить соглашение, договор найма (аренды) жилого помещения частного жилищного фонда необходимо зарегистрировать в службе «одно окно» Новогрудского районного исполнительного комитета, – подчеркнула руководитель службы «одно окно», заместитель начальника отдела жилищно-коммунального хозяйства райисполкома Татьяна Урбанович. – Согласно перечню административных процедур, утвержденному Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. №200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан», заявителю необходимо предоставить следующие документы:

заявление, подписанное собственником жилого помещения частного жилищного фонда и участниками общей долевой собственности на жилое помещение;

паспорт или иной документ, удостоверяющий личность собственника жилого помещения частного жилищного фонда и нанимателя жилого помещения частного жилищного фонда;

три экземпляра договора найма (аренды) или дополнительного соглашения к нему;

технический паспорт.

Если квартира построена (приобретена) с привлечением льготного кредита, то заключить договор найма (аренды) жилого помещения частного жилищного фонда можно будет только после полного погашения такого кредита.

– В исключительных случаях это допускается с разрешения местного исполнительного и распорядительного органа. Основаниями могут послужить: переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья или члена его семьи, материальное положение и др., – поясняет Татьяна Сергеевна. – На регистрацию договора должны явиться собственник жилого помещения и наниматель с паспортами. Договор регистрируется в течение 2 дней со дня подачи заявления, процедура регистрации бесплатная. Как свидетельствует статистика, из года в год жилья, которое новогрудчане сдают в аренду официально, становится все больше.

По данным службы «одно окно» жителями Новогрудчины зарегистрировано договоров найма (аренды) жилого помещения частного жилищного фонда: 2020 г. – 211, 2021 г. – 230, 2022 г. – 246, 2023 г. – 241, 2024 г. – 266, 2025 г. – 310 г.

Что с налогами?

– После регистрации договора в местном исполнительном и распорядительном органе граждане, осуществляющие сдачу в наем (аренду) другим физическим лицам жилых помещений, находящихся на территории Республики Беларусь, должны обязательно произвести уплату подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах, – отметила начальник инспекции Министерства по налогам и сборам по Новогрудскому району Татьяна Костюкевич. – Впервые в календарном году исчисление и уплата налога производятся не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления в аренду физическим лицам жилого помещения. Т.е., если по договору вы сдаете квартиру с 1 февраля, то уплатить соответствующий налог необходимо не позднее 2 февраля. В последующем уплата налога производится ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который она осуществляется.

Как сообщила Татьяна Геннадьевна, уплата подоходного налога с физических лиц производится по ставкам, установленным приложением 2 к Налоговому кодексу РБ.

Ставки подоходного налога с физических лиц за месяц за сдачу в наем (аренду) жилых помещений (за каждую сдаваемую жилую комнату), садовые домики, дачи в мае 2026 г.: г. Новогрудок – 33 руб., сельские населенные пункты района – 20 руб.

Наиболее удобный способ уплаты налога – через ЕРИП. Заходим в раздел «Налоги» – выбираем регион/ город/ район по месту постановки на учет (месту жительства) – выбираем соответствующий «РИК, финотдел» (если это не столица или областной центр) – «Подоходный налог (квартсдача)» – вводим свой учетный номер плательщика (УНП) с использованием латинской (английской) раскладки и заглавных букв этого алфавита, без пробелов.

Узнать свой УНП можно на сайте МНС в электронном сервисе «Сведения из Государственного реестра плательщиков (иных обязанных лиц)».

А если не по закону?

О жилье, которое сдается неофициально, налоговики узнают из разных источников. Находят нелегалов по объявлениям в Интернете, получают информацию от правоохранительных органов, сообщений от граждан и др.

– Если факт неофициальной сдачи в аренду жилья подтвердится, нанимателю ничего не грозит, – заверила Татьяна Костюкевич. – А вот хозяин жилья заплатит налог за весь период сдачи жилья и пеню. Кроме того, он будет привлечен к административной ответственности по ст. 14.4 КоАП РБ.

Неуплата или неполная уплата физическим лицом налога, если неуплаченная или не полностью уплаченная сумма превышает одну базовую величину, влекут наложение штрафа в размере 15% от неуплаченной суммы налога, но не менее 0,5 базовой величины. В случае повторения противоправного деяния штраф составит 40% от неуплаченной суммы налога, но не менее 10 базовых величин.

! Важно знать

Доля в квартире (доме) жилым помещением не является, по договору найма можно сдать только комнату или жилье целиком. В случае, если на комнату или квартиру установлена долевая собственность с другим владельцем, то потребуется его согласие.

Осмотр жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем наймодатель производит по мере необходимости в согласованное с нанимателем время, текущий ремонт жилого помещения выполняет за свой счет.
Не нужно уплачивать налог, если жилье сдается молодым специалистам, молодым рабочим (служащим) при наличии подтверждающих документов.

Если срок договора найма жилого помещения не указан в самом договоре, такой договор считается бессрочным, что делает неограниченным срок оплаты подоходного налога по нему.

Внесение изменений в договор найма жилого помещения осуществляется по соглашению сторон. Для этого необходимо составить дополнительное соглашение и зарегистрировать его в установленном порядке в службе «одно окно».

– Отказ наймодателя, нанимателя жилого помещения и (или) проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов его семьи от изменения договора найма жилого помещения может быть обжалован в судебном порядке, – обращает внимание председатель суда Новогрудского района Игорь Волчёк. – При расторжении договора по инициативе наймодателя предварительно за один месяц он обязан направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения настоящего договора. В случае несогласия нанимателя с таким требованием, собственник жилья вправе обратиться в суд с иском о принудительном выселении квартиросъемщика в связи с нарушением существенных условий договора или по другим объективным основаниям. Когда заключен бессрочный договор, а наниматель фактически покинул жилое помещение и заключить с ним соглашение о расторжении договора не представляется возможным (сбежал, уехал за границу и т.д.), расторгать бессрочный договор для прекращения оснований по уплате подоходного налога также придется в судебном порядке.

Еще один момент – регистрация квартиранта в арендном жилье. В этом вопросе собственнику стоит быть осторожным и понимать важный нюанс.

Если владелец жилья зарегистрировал нанимателя в квартире (доме) по месту жительства, то после окончания срока действия договора найма его не снимут с регистрационного учета автоматически.

– Окончание договора прекращает жилищное основание для проживания, но сама постоянная регистрация требует отдельного действия: наниматель должен сам сняться с учета, т.е. зарегистрироваться по другому месту жительства. Если этого не произойдет, то владельцу жилья придется обратиться в суд. Также собственник вправе потребовать возмещение ущерба в связи с понесенными коммунальными расходами и судебными издержками, – разъясняет Игорь Николаевич. – Судебная практика в связи с такими обращениями у нас есть, поэтому жителям района стоит хорошо подумать, взвесить все «за» и «против» прежде, чем регистрировать постороннего человека по месту жительства. Если такая необходимость есть, то лучше применить регистрацию по месту пребывания, которая оформляется на определенный срок и прекращается без отдельного судебного спора, если ее срок закончился.